您的位置: 北海信息港 > 美食

黃蔚商業地產向多元化發展投資回報率不比住

发布时间:2020-01-16 21:47:33

黄蔚:商业地产向多元化发展 投资回报率不比住宅差 2014/6/5 8:40:00来源:赢商 “今年我认为显著的趋势是商业地产向多元化发展越来越多的都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标,这几个业态之间的关系非常微妙,比方说酒店可以带动商业,商场可以带动写字楼,同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅,以及住宅可以带动商场的消费”世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚如是说

世邦魏理仕是在美国纽交所上市的500强房地产顾问公司,一直专注研究全球商业地产市场世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚表示对北京的商业地产市场信心十足,北京作为世界排名第二的门户城市,前景广阔,北京的写字楼和商场供不应求,商业地产的投资回报率不比住宅差对于商业地产的个人投资者,她建议可以投一些房地产的信托或基金,通过汇聚大家的力量,把手里的资金能够积累起来,看准形势来投,比如可以考虑一些像国贸这样蓝筹型上市企业的股票

以下为采访实录:

:大家好,本次我们请来了世邦魏理仕北区董事总经理黄蔚黄女士接受专访首先请您简单介绍一下世邦魏理仕的企业状况、定位和今年的发展规划

黄蔚:我们是全球的商业房地产顾问和投资公司,也是在纽交所上市的一家美国的500强企业,我们其实是入选华尔街的全球受尊敬的雇主的榜单’且我们本行业目前CBRE还有自己的基金(CBREGlobalInvestor),旗下管理大约900亿美元的资产

讲到我们公司的定位,虽然是顾问公司,但是我们定位自己还是在商业地产领域当中的专家,不是说所有地产都做,只针对商业地产

我们全球的CEO在今年提出公司的目标,是希望与世界500强百名之内的公司能一起竞争(虽然我们已经是500强公司了),但希望我们不只是行业里的,也希望我们成为全球和综合领域的佼佼者这是我们全球CEO的愿景,希望把我们引向那个方向

在北京,我个人的目标是做北京商业地产顾问行业的我们实际上在过去几年,在某些领域已经凸显了世邦魏理仕在商业地产的地位,我们希望借着这个机遇,能够全面发展,稳固北京市场的者地位

:世邦魏理仕在整个商业地产业内现在已是的地位,为了能向更好、更深的方向发展一定离不开好的合作伙伴,能不能介绍一下咱们主要的合作伙伴有哪些

黄蔚:我们的服务范围很广,整个商业地产全产业链里面,每一个节点我们都可以提供服务,简单说,我们的客户分成投资人和开发商,以及终端用户两种类型投资人和开发商都很容易理解,我们在中国合作的开发商包括像远洋地产、首创、吉宝、恒基、嘉里九龙仓等我们在个项目就是在北京的国贸,现在还继续跟国贸合作,针对其商场重新定位等方面的提供服务在上海有上海中心,它目前是高楼,我们被委托做物业管理和租赁代理服务,在这些领域与我们合作的都是的开发商

终端用户方面则分为租户和业主两方面,租户方面基本上是世界500强公司,我们有一个部门叫全球企业代表,其职责就是与国际知名的大企业合作,比如大家熟知的微软,是作为我们主要的合作伙伴,谷歌,还有近大家比较热议的特斯拉,这些都是我们全球的合作伙伴

另外,像终端用户还有自用型的业主,比如在北京的五矿大厦,我们既帮他们做物业管理,又服务五矿大厦的业主,他们有些会议的安排,我们也会提供服务我们的客户群还是非常广的

:世邦魏理仕能在业内做到领导地位,相对于同行来说,的优势是什么

黄蔚:世邦魏理仕的优势我觉得有两点,点是我们全球的品牌,作为商业地产的,我们搭建了一个很大的平台,针对房地产开发的所有流程,从买地、建楼、运营一直到再进入房地产资本市场,整个这个过程,我们都提供服务这个平台有很大的优势,就是我们的业务线很广,有上游的估值的服务,有策略开发的服务,中游的有市场运营、物业管理,到下游的投资,把这个项目重新融入到资本市场,整个这个过程我们都提供服务因为对很多客户来讲不只是一个领域需要服务,他们和世邦魏理仕是战略合作伙伴的关系,我们给他们提供的是综合的一体化的服务,就是一条龙的服务,我们在各个领域都有专业知识和经验,这个我觉得是我们大优势

第二大优势就是我们的人才,世邦魏理仕拥有很好的人才库,我想也是因为我们有这么一个品牌,我们有很好的客户,很好的平台,所以对于吸引人才这方面,世邦魏理仕的优势就在于此在过去几年我也跟很多不同的同事、精英打过交道,也在当中学到很多东西我自己的体会是,它是房地产行业人才聚集的地方,精英在一起,自然就会培养出更好的精英对于我们的客户来讲很简单,这个项目给到你,我要知道谁来做,这一点就是世邦魏理仕的第二大优势

:请您做一下自我介绍好吗,介绍一下您在商业地产的从业经历

黄蔚:我是1997年加入世邦魏理仕的,当时这个公司还叫CBRichardEllis,之后经过很多年的并购,才演变到今天的CBRE那个时候北京的商业地产不是很成熟,我从1997年一直到2006年,一直在做办公楼领域的交易管理方面的工作2006年,负责世邦魏理仕重新组建我们的业主客户代表的团队、租户代表的团队,从2008年开始,把业主代表和租户代表进行整合,重新把业务做大,进行发展到了2012年开始做北京分公司的总经理,今年开始做华北区的董事总经理

实际上在过去的17年中,我负责的绝大部分写字楼这种产品,同时我认为它也是我们北京分公司的支柱业务线,做得非常好从去年开始做北京分公司的董事总经理,我就接触很多不同的业务线,对整个房地产的运营有了更深的理解,并且从今年开始也接触了不同的领域所以我自己的体验是,我觉得公司人才济济,因为在过去十几年当中,虽然我一直在北京做,我接触到的客户和同事,其实是来自五湖四海的,经常跟香港、新加坡,甚至印度的同事交流,我们可以了解到不同的文化、不同的市场,还有更深、更细的运营战略和策略,这些都是学习的机会并且我们也跟不同的同事了解他们怎么样去运作项目,有什么样新的理念在里面,因为现在客户的要求越来越高了,不仅仅是说我找个地方那么简单,可能这当中涉及到很多策略在里面,有些甚至是企业的策略,但有些是属于房地产本身的策略,还有一些是现在大家比较关心的办公环境的策略,这些都是新的趋势和新的方向这些对于我现在作为华北区的董事总经理是很好的知识和经验的积累,同时也建立了自己的人脉关系

:您主要负责过哪些北京写字楼项目,参与了哪些环节,能举例说一下吗

黄蔚:实在太多了比如北京的CBD,按照过去几年我们统计了一下,我们在这个区域负责的项目大概有26个,其中有16个是咨询类的项目,咨询类的项目包括大家都比较熟悉的中国樽项目,为国贸做商场定位,国贸大厦就是现在的三期的楼,当时我们做的是市场推广的顾问,大概有16个都是顾问类型的还有一些是属于租赁类型的,大概有9个租赁项目,其中有财富中心,现在在执行的PICC的人寿保险大厦,嘉铭中心、中海广场,现在在做的华贸的顾问中心,是华贸整个商街

物业管理做得也比较多,做了四个项目,环球贸易中心、北京国际中心、世纪财富中心和IFC,都是在CBD

销售类型的项目,如惠普大厦,去年为其做的交易

所以在CBD,我们服务的范围很广,这26个项目,还不包括我们作为租户代表,我们作为租户代表在CBD负责的项目更多,包括银行、会计师事务所,技的等等

所以你这个问题比较大我想简单回答的话,我们是CBD区域一家负责这么多业务的公司

:去年电商、差异化、体验性都成了零售商业地产的热门关键词,旅游文化地产的关注度也极高,传统商业模式也正发生着革命性的颠覆,您认为2014年商业地产的核心词是什么

黄蔚:我们理解商业地产包括的几个方面,写字楼、零售物业、工业地产,还有酒店但凡是商业的使用地块都可以做成这几个业态你刚才讲到的去年大家比较关心的电商,还有旅游地产是跟酒店挂钩的,其实今年大家很关心的是养老地产,但是这个相对复杂,因为中国现阶段还没有一个成熟的养老地产还有一个大家比较关心的是跟电商挂钩的,因为电商是直接对零售物业地产产生竞争,但是它对哪个行业有触动作用呢就是物流地产,因为它需要仓储所以今年大家非常喜欢讨论的是物流地产我们了解到很多以前做住宅的开发商,现在都在说要不要做物流,以前在做写字楼投资的一些投资人,也说现在想去做物流所以今年物流地产是一个大家都比较感兴趣的话题

另外一个就是综合体,综合体现在是开发商比较热衷去研究的产品,为什么说是综合体呢以前很简单,是卖住宅,带底商,后来觉得写字楼回报率比较高,就去做写字楼,这两年拉动内需,从投资的经济模式转到消费型的投资模式,所以大家觉得零售物业会不错我们也觉得零售物业也会非常好,过去几年大家都去看零售物业但实际上越来越多的都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标,这几个业态之间的关系非常微妙,比方说酒店可以带动商业,商场可以带动写字楼,因为写字楼里有成千上万的人这办公,中午和晚上的消费,所以商场可以带动写字楼同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅,以及住宅可以带动商场的消费这几个之间的关系非常有意思

这几年大家讨论的越来越多的是综合体,今年我觉得可能要做的越来越多的是零售物业所以我觉得应该是多元化发展吧

:2014年楼市动荡,商业地产(专题阅读)风起云涌,作为商业地产的顾问机构是怎么看北京商业地产目前的状况和未来的前景的

黄蔚:我个人非常看好北京的商业地产,因为有需求在,我昨天看到普华永道他们叫做《机遇城市》第六天的调研,是从2007年开始做今年已经是第六期,报告针对全球的城市做一个排名,有十个纬度,中国选了三个城市,香港、上海、北京,在今年的报告当中(应该是针对201 年的),北京作为门户城市,全球排名第二,超过香港和上海,门户城市名是伦敦,第二名是北京作为有影响力的城市,北京还是排名全球第二所以我对北京是非常看好,因为需求是存在的我们做了这么多年,商业地产的动力来自哪里呢来自写字楼的租户,写字楼的租户如果要扩租,说明它的业务比较好,需要扩张,才会对写字楼有需求中国企业现在进入平稳的发展,不像前几年有大规模扩张,可是需求还是有的另外有一些企业没有进入中国,也是想进来的,比如特斯拉,新能源汽车的这样一些企业,是希望进入大城市进行扩张的

除此之外就是品牌,零售业的品牌,有很多是没进入到北京的,很多都先选择上海作为个开店的地方,然后才会来到北京所以我对于整个商业地产是非常看好的,整个北京都处于供不应求的现状,写字楼是,商场是,酒店可能是相对来讲比商场、写字楼稍微平缓一点,因为现在商务活动比较大,我认为北京平均酒店的入住率是不错的需求在哪里,发展的就在哪里

:刚才您也谈到商业地产分类比较多,整个运作也比住宅要更复杂,投资回报周期也更长,风险更大,那么从世邦魏理仕的专业角度来看,如何才能扩大商业地产的投资回报率

黄蔚:其实我觉得商业地产的投资回报率应该不比住宅差,这是肯定的,只不过住宅是快钱,因为它对于现金流的回收是非常有帮助的,所以对开发商初期资本要求不高这是点

第二点,商业地产需要有运营能力,但是咱们中国的开发商有商业地产运营能力的不多,因为经验少但是不能说商业地产的投资回报率不高,我觉得是蛮高的,但是在于我们怎么样去运作这个商业地产的项目,因为通常来讲,一个商业地产的投资规模(如果在北京的话),应该是在二三十亿以上的,比如CBD核心区域内十几个地块,我相信大家投的都是在50个亿,甚至有些楼我了解到已经上百亿了,所以投资量非常大,不会短期内收回成本,是需要我们对资产进行更好的管理,使资产升值,而不是单纯在当初投的那几十亿上有一个好的运营团队,会把资产几十亿变成它应该有的价值,甚至上百亿的产品,那个时候你可以通过各种手段去处置,可以通过交易的手段,可以通过信托,也可以通过上市做REITs,现在中信在尝试做这个?运用各种手段,给投资人带来各种回报但是问题在于,中国的投资商缺乏这样的概念,简单的例子,讲市场的推广,弄一个驻场,几个员工坐等客人上门,那是错的,你要走出去,现在都要走出去招商引资,何况是我们做租赁呢其次是物业管理,物业管理团队也很重要,不是简单的风火水电等几方面,而是有服务在里面,这个团队做好了,资产就提升了

对零售物业来讲,更复杂零售物业本身要从前期的定位设计开始,否则就像我们看到长安街上的很多mall,走进去是空的,销售都不是很好的就是由于在前期定位的时候出了问题还有推广团队,因为商场的运营比写字楼复杂,不是说有个租赁团队、有个客户团队、有个物业团队就好了,还有推广、广告、宣传、活动,要吸引人来

购物中心的运营相对就更加复杂了,我们现在有多少中国的开发商有这个团队来做这个事呢关键的问题是,你要让你的资产升值,而不是贬值,如果你把这个资产卖了,像做住宅一样,它就很难再升值了

要让资产升值,有很多无形的东西,比如你的租户,打个比方,这个大楼里面有三个投行,高盛、瑞银等等,它本身就是无形的资产,就可以给物业提升很多价值,作为投资人来讲,肯定都想买,甚至想高价买这就是把资产做到位,有这么多投行在里面,现在北京找不到第二家这样的产品我相信把资产做到位,其实也不用很长时间,有些人说要看20年,我觉得我们就说五年以后、十年以后,我们怎么样把这个资产翻一番、两番、三番,如果有好的团队、有好的策略,是可以做到投资回报率很高的

我们也发现现在北京有许多好的办公楼产品,受到不少基金、投资人,甚至有股权基金的青睐,他们都想在北京投写字楼产品根据世邦魏理仕环球研究部的报告,北京金融街地区的写字楼租金全球排名第三、CBD是第四但是开发商也很明白,即使今天高价卖给你,明天也不可能用同样的价钱买回来大家都看好北京的写字楼市场,租金高回报高,但是现在可投的项目很少,因为开发商都愿意长期持有

:现在房企开始争相布局开拓商业地产了,但是从大众投资的角度来看,因为它不像住宅产品,投资和回报都相对复杂,普通大众对商业地产并不熟悉,投资比较谨慎作为业内专家对广大投资人有什么建议和警示

黄蔚:我们更多是针对机构投资人,机构投资人的规模会相对比较大一点对于个体投资人,我建议他可以参与一些房地产基金,因为现在有一些房地产基金是会把一些散的个人投资人的钱募过来,做一个大的资金,然后一起投到好一点的商业地产,因为他们比较有经验对于个人投资者来讲,就很难去判断,而且资金也很难达到一定规模,国内的零售物业不像香港,确实你可以在铜锣湾买一个小商铺,马上就可以赚钱但是在北京如果你在王府井买一个小商铺,是不一定就有回报的

所以个人投资者我建议投一些房地产的信托或者基金,通过汇聚大家的力量,把手里的资金能够积累起来,因为商业地产的资金规模肯定有一定的门槛,或者可以考虑一些上市企业,比如像国贸,我们知道它肯定是蓝筹型的企业,可以投它的股票

:不同物业业态的商业地产适合的投资人有什么不同呢

黄蔚:我们刚才讲写字楼,写字楼是大家都觉得很有信心的,因为需求强劲,租金坚挺,空置率很低,写字楼是对于各个层面的投资人来说都想投的产品,机构投资人也想投,开发商也愿意投,个人现在也有一些散卖的小的项目都可以去做,这是一个比较受普遍投资人欢迎的产品,因为它相对运营起来的成本比较低一点,比较简单和直接

零售物业地产,复杂程度会多一些,如果它是购物中心,不太可能给到个人投资者机会,因为购物中心都是统一业态安排的,个人投资者可能有机会进入到社区型的零售物业,社区型的商业,比如底商,但是其实风险也不小

现在也有一些机构投资人也愿意做这种社区型物业,比如香港有一个专门投资社区型物业的,就是把社区型物业重新包装,把资产提升

还有我们熟悉的百货,不太可能给到个人投资者机会,还有奥莱这些,都是机构投资人将来接手以后,或上市,或转手

零售物业我个人觉得是有经验、有运营能力的开发商,比方说像太古、像凯德茂等,他们知道怎么做,了解这个产品定位是大众化的、还是年轻人的;或者某一些业态的品牌还可以吸引进来,他们具有这个号召力,品牌就会跟进来;而且商场的整体布局也很重要,知道哪一层应该卖什么,这个不像社区型的零售物业,隔壁是足疗,这边就是美发,比较简单

酒店就更不太适合个人投资人了,因为酒店的复杂程度更高,而且回报率更低,因为酒店通常是三年一小修,五年一大修,不可能一张床或者一个家具用十年,甚至破损了还在用,所以它的维护成本非常高,回报率会很低

再有养老地产也是不太适合个人投资,因为现在还不成熟工业地产也不适合所以对于个人投资人我觉得有两条路,一条就是关注写字楼,但是长远来讲,中国的写字楼运营模式,开发商也逐渐从散卖向持有运营开始转变第二条路就是考虑一些基金

:从企业的角度来说,现在不少商业地产(专题阅读)开发企业大规模盲目开发商业地产,但是因为经验不足,都深陷国内商业地产同质化泥沼难以自拔,作为顾问机构对这种盲目行为和现象有什么看法和专业建议

黄蔚:因为我负责写字楼项目时间比较长,就写字楼产品来讲,我认为开发商容易陷入的并不是同质化的问题,而是过于追求外表、外观,而放弃功能性其实写字楼产品本身是讲究功能性的,并不是讲究美观的因为对于租户,写字楼的业务是很直接的,不像商业、零售业这么复杂写字楼产品建完之后不是拿来欣赏,而是提供给租户使用的,所以实用性就很重要:首先产品的平面要易于进行分割,如果租户是一个银行,要做一层的交易、贸易,不会分割成隔断的,而且是开放式的,贸易楼层(也就是交易大厅)所需要的技术指标是要达得到的;如果租户是一家律所,则需要分割成很多小房间,且一通到顶,保证它的私密性还有IT公司,也有不同的需求

所以首先定位很重要,要能满足不同租户的要求,而不是外面很好看然而在某种程度上,是要求有共同点的,四四方方、柱子比较少,进深要合理因此我们不要求我们的客户去追求极端差异化,做出来一个外表非常漂亮,进去一看并不实用的产品事实上是有这样极不成功的案例的因为国内有些开发商没有商业地产的运营经验,认为只要建造一个高大上的楼宇就一定可以租到很高的价钱,其实不然

我们打个比方,国贸大厦三栋楼都很相似,三期和将要入市的三B还是一样,包括内部空间的布局,但是它很成功另外一个成功的要素是它打造了一个综合体,有酒店、有商场、有写字楼,但是写字楼是盈利的产品从1990年到现在的2014年,从来没有追求过很大的差异化当然它也有突破,就是在技术方面,在空调、在能源的储备方面,还有提供更舒适的办公环境,比如天花板的高度,什么样的地板,新风量等等,各个方面在技术上都有突破我对国内开发商的建议是,不要单纯追求差异化,一定要考虑到写字楼定位是什么样的,是否能满足租户的需求,是否能提供舒适的办公环境,这样将来物业的价值才能体现

购物中心则需要有特色,北京的购物中心分为两种,一种是室内的大型购物中心,比如新光、东方广场,另一种是三里屯village和蓝色港湾是属于室外互动比较多的,有点像上海的新天地但是华北区域开设这种购物中心,在一定程度上会受到天气的制约,如果冬天去三里屯和蓝色港湾,是有挑战的,春夏季会感觉很舒适

现在零售物业分成了几种业态,一种是传统的百货公司,一种是现阶段大家青睐的购物中心,还有奥特莱斯以及社区型的商业其实大家近比较关心的可能就是购物中心,因为它是消费者越来越认可的一种产品,得益于它自身的规模以及可以为消费者带来全天的购物、餐饮和娱乐的体验有些购物中心确实存在你刚才说的问题,定位不到位,造成很多mall实际上是空空荡荡的,没有人去逛我们定义的购物中心首先是规模要在五万以上,如果达不到就不能达到人们逛街的欲望,下次就不去了

第二,购物中心是综合的业态,通常来讲会安设电影院,因为电影院会很吸引人流,是一种娱乐的体验,因此要把fashion,娱乐、餐饮结合在一起,让消费者玩一整天,这才是好的产品但是我们观察到,很多开发商理解为位置好我的mall就一定能赚钱,以为我靠近地铁就很能赚钱,并不是这样的重要的规模和定位,其次是要做什么样的业态,如何吸引人流绝大部分不成功的mall其实都有一个共同点,一个是规模效益没有,一个是展示面很差,人们看不到,人们看不到就没人去购物中心其实是相对复杂的产品

:现在很多购物中心都在做主题,从专业角度来看,您建不建议大家都来做主题比如华润五彩城、大悦城经常举办各种主题活动

黄蔚:活动肯定是要做的,商场特别怕的就是什么宣传、活动都不做,商场是必须要做的,每到一个季节就要做现在中国没有真正能做shoppingmall运营的团队,因为shoppingmall涉及到的还有市场推广,除了广告之外,还有一些主题活动,要有互动,这是商场必须做的,否则就不会吸引人来说到主题,我的理解还有另一层意思,比如侨福芳草地是定位在艺术、甚至有些另类的主题,它里面的艺术品并不是普通人完全能够欣赏的,是很猎奇的一种东西它定位的商业的品牌、店铺的品牌,也是相对高端的,比如有一个自行车品牌,是大家平时找不到的,还有一个特斯拉的汽车展厅他们把这些很特别的东西融入到整个商场,做的很成功因为大家去逛商场,希望得到一种放松,体验一种新鲜,而不是满眼望去都是衣服

购物中心一定要有一些新鲜东西,比如三里屯冬天还是有很多人,因为它不仅有一个精品酒店,它的南区还有年轻时尚的品牌,一栋就可以做成一个旗舰店,比如优衣库,再加上它还有电影院,这几个互动就很不错,比较吸引年轻人当然,它还有一个酒吧街的传统文化深入人心当然我们说mall销售的是新光,很大因素得益于地铁的优势和综合体优势蓝色港湾也是基于欧陆小镇的设计理念和定位所以我觉有不同的主题是必须的

:是不是可以这样理解,这种优质主题可以给购物中心贴一个标签,表明自己的品牌,增加辨识度和知名度

黄蔚:作为购物中心,一定要给客人一个理由,为什么要到这里来因为这跟写字楼不太一样,写字楼针对的是企业上班的,满足的是企业的需求,然后再考虑员工的需求,商场则要满足两方面的需求,主要的是消费者的需求,然后是商家因为消费者来,所以商家才来,所以主要的是消费者为什么要到这来来消费,肯定是有原因的

狮马龙樟冰油购买价格贵吗
老年人脚抽筋吃什么好
南通治疗包皮包茎费用
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的